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Se a inflação está em alta, então vamos ganhar dinheiro – Por Marcelo de Castro

*Coluna por Marcelo de Castro – 17/08/22

Não existe coisa melhor do que falar sobre o óbvio! Afinal de contas, como eu costumo dizer, existem 3 coisas que não se discutem: A lógica, o óbvio e a prática! Nos anos 80 e início dos anos 90, vivíamos, no Brasil, a hiperinflação. Era uma “maluquice”, era uma “loucura” viver aquela dinâmica perversa de aumento de preços, pois tudo aumentava de preço várias vezes ao longo do mês. Víamos longas filas nos postos de gasolina para aproveitar o preço antes do aumento que aconteceria no dia seguinte. Era uma verdadeira correria para aproveitar ainda o preço antigo, era irracional! Graças a Deus passamos pelo período da hiperinflação, graças ao plano real. Embora vivamos ainda com a inflação nos perseguindo todos os meses, podemos dizer que ganhamos imunidade de rebanho, anticorpos foram adquiridos e muitos não só aprenderam a viver com essa realidade como são verdadeiros mentores sobre o assunto.

Naquela época os comerciantes ganhavam muito dinheiro e muitos ficaram milionários comprando antes dos aumentos de preço. Essa era a prática e ainda continua sendo, mas com uma menor velocidade! Quando se ouvia falar que o produto iria mudar a tabela de venda do fabricante, os comerciantes corriam e se antecipavam nas compras. Dessa forma, a compra era feita no preço antigo e posteriormente se vendia no preço atualizado. E quando se vendia no varejo ainda se ganhava pelo preço do varejo. Dessa forma foram se criando as grandes fortunas dos atacadistas e dos varejistas. A compra mais barata previa uma venda mais cara futura! Essa era e ainda continua sendo a fórmula de sucesso.

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Hoje no mercado imobiliário acontecem muitos elementos similares ao apresentado acima, mas com o viés da inflação. Levando em consideração que a inflação é comum a tudo, onde podem estar outros ganhos? (1) Nas compras antecipadas ou programadas dos insumos; (2) A inflação se comporta de forma diferente nas grandes contas do orçamento do projeto imobiliário; (3) IGPM, INCC, IPC, IPA e IPCA são coisas totalmente diferentes, muito embora todos refletem de certa forma a inflação; (4) O próprio projeto imobiliário apresenta a sua própria inflação pois a dinâmica da variação de preços dos materiais, da mão de obra e dos custos indiretos trabalham de forma diferente através do tempo de execução de um projeto; e (5) A inflação atuará sobre o que falta ser executado, o que já foi executado não sofre mais influência da inflação. Todos esses pontos, se bem trabalhados, geram ganhos incrementais e algumas vezes significativos.

Pelos pontos apresentados acima, uma série de considerações e ações estratégicas podem ser tomadas, quando se diz respeito ao assunto inflação. Muitas vezes é possível utilizar a visão reflexiva para gerar lucro em locais onde muito somente entendem como custos. As coisas não são tão “pão, pão, queijo, queijo.” O INCC mensal é diferente da inflação da cesta básica do projeto imobiliário. Por exemplo: Como os produtos agrícolas influenciam o projeto imobiliário? O IPA tem 60% de peso no IGPM. No que o IPC tem influência nos insumos de construção? O IPC tem 30% de peso no IGPM. O que leva a certeza de que o IGMP, índice de inflação que corrige os contratos de construção não é o mais inadequado para tal ação? As aplicações dos indicadores estão corretas ou a aplicação dos mesmos não passa de efeito manada? Só são feitos dessa forma porque todos fazem assim?

Existe muito viés embutido na fala: “A inflação está alta.” Entender as diferentes dinâmicas dos indicadores inflacionários que corrigem os contratos dos seus próprios indicadores aplicado aos seus projetos imobiliários é o melhor caminho para entender onde moram outros ganhos que são inerentes aos processos. Aplicar a filosofia da reflexividade, a seu favor, beneficiando o projeto imobiliário, e/ou a favor da competitividade, levando na direção da geração de lucros adicionais pode se tornar um grande diferencial competitivo. E o que vem a ser a teoria da reflexividade? Quando se levanta a mão esquerda na frente de um espelho, observa-se que para o espelho é a mão direita que foi levantada, ou seja, o reflexo inverte a imagem real. Dessa forma, jogar com quem não entende isso fica fácil manipular o verdadeiro resultado da operação e ganhos incrementais podem ser gerados. Mas somente quando são conhecidos esses vieses.

Para concluir, imagine que um cliente concorde em corrigir o seu contrato de compra e venda pelo IGPM alegando que a inflação está alta e que os materiais estão subindo muito, mas não entendem que os custos de obra representam 60% em média do valor de contrato de compra e venda. Quanto de ganho adicional não existe nessa operação? Dessa forma, inflação é uma fonte adicional de receita para quem entende a verdadeira dinâmica dos índices de inflação e como ela atua verdadeiramente nos projetos imobiliários. Dessa forma voltamos ao início: Para muitos o que tem realmente ganho é comprar barato e vender caro ou com valor agregado. Todo o restante é desconhecido, e por ser desconhecido existem ganhos incrementais consideráveis que não são considerados pois não são monitorados e nem muito menos controlados.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.

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