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Modelo de negócio dos projetos smarts – Por Marcelo de Castro

*Coluna por Marcelo de Castro – 22/09/22

Nos últimos anos a proposta de projetos SMARTS se amplia cada vez mais no mercado imobiliário nacional e não é diferente para o mercado imobiliário do Ceará. Dessa forma, algumas construtoras já acreditam nesse novo produto e começam a trazer com maior frequência para compor o portfólio empresarial. Mas vale a pena dar uma analisada no que tem por trás dessa proposta e quais as riquezas subjacentes que podem estar escondidas nesse inovador conceito.

O conceito SMART envolve a concepção de apartamentos compactos ou studios, normalmente menores que 50 m², onde tanto a infraestrutura interna do apartamento, como a infraestrutura comum está preparada para atender aos usuários daquele empreendimento. Equipamento como: Áreas compartilhadas, coworking, cokitchen, academia, brinquedoteca, piscina, lavanderia, proximidade a pontos de ônibus ou corredores com muito fluxo, vizinho as praças ou infraestruturas urbanas com supermercados, farmácias e shopping centers, ajudam a vender a ideia do projeto.

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O primeiro apelo de marketing é o público alvo, que é aquele que que precisa de pouco espaço para morar, que gosta de sair de casa com frequência, que é totalmente dedicado ao trabalho e a vida social, todavia precisa ter um ponto de apoio elegante, confortável e que atenda às suas necessidades pessoais, que seja prático e funcional. Esse usuário não necessariamente é o que vai comprar para morar, ele é o usuário do produto.

O segundo apelo é o do investimento imobiliário, ou seja, para o cliente que deseja comprar para investir, que busca retorno no seu investimento, que busca uma renda passiva. Nesse caso específico, mais uma vez o projeto encontra o cliente pois como áreas otimizadas e pequenas os apartamentos ou studios apresentam o custo de aquisição acessível e acaba ficando alcançando vários investidores imobiliários, facilitando trazer o produto para aqueles que gostam de renda passiva é ainda assegurada pela garantia do imóvel. Um verdadeiro investimento em tijolo.

Com públicos bem definidos e ainda estratificados, o projeto SMART acaba por alimentar dois nichos de mercado simultaneamente. O usuário final e o investidor imobiliário, dessa forma acaba por viabilizar a conta econômica e financeira do projeto. Pois com o usuário investidor a incorporadora viabiliza o financiamento do projeto e com o usuário final a incorporadora viabiliza o usuário investidor. Com certeza é uma relação simbiótica de sucesso. Cabe agora criar o modelo de negócio e encontrar novos terrenos para desenvolver novos empreendimentos.

O que aconteceu foi que se for observado com maior atenção, com um maior teor crítico, esses projetos abrem portas para novas formas de pensar e de conceber outros produtos imobiliários. Podendo o mesmo ser aplicado a qualquer tipo de moradia que apresenta pequenas áreas e que tenha um consumidor final e um investidor imobiliário. O modelo de negócio foi encontrado e de uma forma bem resumida é: Ter um projeto imobiliário concebido de unidades compactas e que através de investidores imobiliários seja possível viabilizar o financiamento a produção, pois a demanda para consumir esse produto existe e desta forma tanto a incorporadora como o investidor estão com os seus riscos mitigados os seus retornos garantidos.

Esse mesmo modelo pode ser levado para casas isoladas, condomínios de casas, lofts, malls dentre tantos outros onde a criatividade do incorporador possa aplicar. Dessa forma, fica agora o único ponto que considero um dos maiores desafios que é, construir barato para que os investidores consigam ter remunerações atrativas e que o apetite por essa tipologia de investimento só aumente de forma a criar escassez, fazendo com que haja mais interessados em investir do unidades ofertadas. Mas isso será assunto para outro momento e creio que esse produto pode ser uma forte tendência de mercado, pois os consumidores estão mudando de comportamento.

O produto SMART se mostra sustentável a longo prazo, e se não sofrer nenhum efeito manada, ou seja, seja super ofertado no mercado o mesmo, em muito pouco tempo encontrará seu espaço em definitivo no mercado imobiliário.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.

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