*Coluna por Marcelo de Castro – 29/06/22
Os fundos de investimento imobiliário ou simplesmente FII’s, possuem uma série de ativos para que os investidores possam escolher em que investir de uma forma diversificada e segura. Essa modalidade de investimento é completamente diferente do imóvel físico, pois se investe em uma cota parte do ativo imobiliário que faz parte do fundo. Dentre os ativos existentes podem ser citados: Agência bancária, agronegócio, educacional, fundo de fundos, hospitais, hotéis, híbridos, incorporação, incorporação residencial, lajes comerciais, logísticos, recebíveis imobiliários e Shopping/Varejo. As quantidades de ativos imobiliários que fazem parte dos fundos imobiliários são significativas e requer dedicação para escolher aqueles que farão parte da carteira montada pelo investidor.
Na escolha dos ativos que deverão fazer parte de uma carteira de fundos imobiliários, uma série de indicadores poderão ajudar o investidor a tomar a melhor decisão, dentre esses podem ser citados: Quem administra o fundo, Quem é o gestor do fundo, qual o segmento do fundo, qual é a quantidade de cotas emitidas, valor da cota negociada, tipo de gestão, taxa de gestão, taxa de administração, taxa de performance, retorno por cota, valorização patrimonial, rendimento e a quantidade de ativos que compõem o fundo. Existem outros indicadores, além desses, que o investidor poderá utilizar ou mesmo desenvolver de acordo com a sua conveniência. A priori uma coisa que parece ser fácil, mas será necessário uma maior dedicação para poder criar uma carteira de FII’s.
A rentabilidade é outro fator muito importante a ser considerado. A quantidade de FII’s que apresentam Yields acima de 12,68% ao ano, são consideráveis. Muito facilmente é possível encontrar essas oportunidades. O próximo passo é saber se o investidor é simpatizante do ativo do fundo, pois algumas vezes o ativo não agrada ao investidor. Levando em consideração que ter uma rentabilidade de 1% ao ano é o que os investidores imobiliários buscam, é muito confortável poder ter acesso a uma modalidade de investimento que possibilite encontrar essas opções. Com esse comportamento de rentabilidade de certa forma estável, é possível desenvolver um planejamento financeiro de longo prazo e ter uma maior segurança no retorno dos seus investimentos.
Existem dois tipos de ganhos no fundo de investimento imobiliário. O primeiro está associado à valorização patrimonial, que é o aumento do valor da cota com relação ao valor de compra da mesma cota, e o segundo está associado ao recebimento dos proventos, das receitas com os rendimentos, que são pagos de forma mensal. Sobre o primeiro existe uma tributação sobre o ganho de capital e sobre o segundo existe uma isenção de IR, os ganhos mensais recebidos não sofrem tributação. Outro ponto importante é que não existe a cobrança de corretagem por parte das corretoras de valores no momento da aquisição das cotas do FII. Dessa forma, quando o valor da cota estiver baixo ou abaixo do preço que foi comprado, não existirá cobrança de IR, mesmo assim poderá continuar recebendo os rendimentos mensais. São grandes as vantagens para quem investe em fundos imobiliários, principalmente questões tributárias.
Segundo especialistas na área, o tamanho de uma carteira ideal seria composta de 8 a 12 fundos imobiliários, onde nessa composição existirá um mix de ativos capaz de superar os tão almejados 12,68% ao ano ou 1% ao mês. Essa carteira seria composta por ativos mais conservadores como shoppings centers, agências bancárias e logísticos e os menos conservadores como fundo de fundos e fundos de papéis. Esse mix de ativos ajuda a reduzir o risco do investimento. Entender os fundos para montar a primeira carteira demandará um tempo inicial. Depois que iniciar esse esforço, o próximo passo será investir, investir e monitorar o resultado da carteira. O ato de continuar estudando não pode parar, simplesmente pelo fato de haver a necessidade de arbitragem, ou troca de ativo imobiliário. O investidor deverá ser capaz de ter, uma “carta manga”, outro ativo, para substituir aquele que não está atendendo às suas expectativas.
Os fundos imobiliários têm a política de distribuir 95% dos seus rendimentos mensalmente entre os cotistas. O investimento está muito acessível para os investidores conservadores que se aprofundarem e investem neles. Apresentam todas as características que o investidor conservador busca que são: boa rentabilidade de renda passiva e baixo risco. Com certeza é a melhor opção para fazer a transição entre o investimento em renda fixa para o investimento em renda variável.
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