*Coluna por Marcelo de Castro – 27/07/22
Quanto vale uma informação qualificada hoje? Pois é!!! Essa é uma boa pergunta e que vale ser adequadamente respondida. O gráfico acima é o mapa de calor de vendas de unidades residenciais ofertadas no site da ZAP Imóveis e tabulados pela FIPE, do mês de jun/22. Quando se trabalha fundamentado, a chance de se dar um passo errado reduz bastante. Em qual local pode ser comprado uma excelente moradia com um preço competitivo, ou melhor ainda, com um excelente custo benefício? Para dar esse passo é necessário que antes possua, e/ou conheça as fontes que forneçam informações confiáveis, ou pelo menos passíveis de críticas.
Embora muitas coisas sejam óbvias, sempre é bom ter a oportunidade de constatar. Existem no mercado imobiliário um antagonismo real e que deve ser observado. (1) Nos imóveis novos, onde as forças da influência da demanda, da inflação, da necessidade de investimento e de moradia sofrem um embate constante e (2) Os imóveis usados que hoje no mercado se apresentam como substitutos muito competitivos em relação aos imóveis novos. Hoje mais do que nunca, vale a pena pesquisar e mais ainda, quando tiver uma oportunidade de lançar uma proposta para aquisição, faça-o pois o mercado está propício às oportunidades de investimento pois os preços estão competitivos. Isso é: Sabendo e tendo tempo para estudar e fechar negócio.
Com uma diferença de valor de aquisição e de área, um apartamento hoje, em Fortaleza, de 100 m² novo tem um preço médio de R$ 1.000.000,00. Sendo que esse mesmo imóvel, com a mesma área, com 20 anos por chegar a menos de R$ 500.000,00. Entendendo que ambos estejam localizados na mesma região. Podendo ainda acontecer que em uma região similar pode ser substituta, e esse mesmo imóvel usado pode chegar a R$ 450.000,00. A questão é: O que se deseja é adquirir um apto novo ou uma nova moradia? Como deseja que esse upgrade ou downgrade aconteça? O mercado imobiliário se encontra fantástico para os negócios e investimentos, “lotado” de oportunidades, precisando para isso ter profissionais preparados para alinhar as mesmas oportunidades às expectativas e demandas.
Observando, ainda que, no mapa de calor acima apresentado, entende-se os locais em que essas oportunidades podem ser mais enfatizadas e que podem ser focadas nas ações de investimento. Locais onde o mapa apresenta muito aquecimento, a diferença de preço entre os imóveis usados e os novos podem ser ainda maiores tanto em valores monetários como em valores percentuais. Da mesma forma, pode ser encontrado o meio termo, locais onde a temperatura seja “medianas” poderão ser encontradas oportunidades de ter áreas maiores das unidades com preço mais competitivos, em bairros que nunca entrariam no radar e nem seria opção aceitável anteriormente. Por exemplo: Um apartamento de 80m² novo hoje, em Fortaleza, tem um preço médio de R$ 800.000,00 e um imóvel de 20 anos em região próxima pode ter um preço médio de R$ 300.000,00. São propostas diferentes porém com a mesma lógica de investimento.
Outro pensamento pode ser estabelecido. É melhor adquirir um apartamento novo em um bairro de classe média baixa de 50m² por R$ 400.000,00 e ou adquirir um apartamento de 20 anos em um bairro de classe média de 80m 2 por 300.00,00. Isso mesmo, tudo depende da situação e do desejo de aquisição do imóvel. As oportunidades são inúmeras, o que deixa muito confuso quem vai adquirir o bem. Muitas oportunidades e muitos caminhos podem ser seguidos em um mercado imobiliário que cada vez se torna mais pujante e rico.
Dessa forma, a resposta da pergunta: Quanto vale um imóvel em Fortaleza? A resposta é: Depende do que se deseja e principalmente das oportunidades que se apresentam no mercado atual. Com um mercado ativo e aquecido diversas opções e oportunidades se disponibilizam. O mapa de calor apresentado, no início, segue orientação para os excelentes consultores imobiliários existentes no mercado orientarem seus clientes. Mas para isso é necessário saber que os mesmos existem e onde encontrar. Onde comprar, por quanto comprar, como analisar as opções, de que forma analisar as oportunidades e o que se deseja adquirir são pontos que devem ser analisados. Os locais mais quentes e mais frios, tanto podem ser ou não locais de oportunidades tanto para moradia como para investimentos.
Para finalizar, segue abaixo o gráfico com o preço médio, por metro quadrado, negociados pela plataforma ZAP em jun/22, por bairro em Fortaleza. Entendam a variação anual dos bairros e a sua referência com relação aos preços negociados. Nessas informações constam apenas valores de referência, não é considerado cidade, bairro, estado de manutenção, dentre outros fatores importantes. O gráfico abaixo está relacionado a imóvel de 2 dormitórios efetivamente negociados.
** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.
