A tributação do aluguel no Brasil entrará em uma nova fase a partir de (01/01), com a vigência da Lei Complementar nº 214/2025. Com isso, a mudança altera de forma estrutural a maneira como pessoas físicas que alugam imóveis serão tributadas. O que amplia a carga para determinados perfis de investidores.
Atualmente, a renda de aluguel está sujeita apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). No entanto, com a reforma, esse modelo deixa de ser exclusivo. A partir de então, passam a incidir também o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributos que integram o novo sistema de IVA dual criado pela reforma tributária.
Apesar disso, a tributação do aluguel não será ampliada para todos os proprietários de forma automática. De acordo com análise da EQI Research, a incidência de IBS e CBS depende do enquadramento em critérios específicos, que funcionam como gatilhos para a cobrança adicional.
Tributação do aluguel e os critérios de enquadramento
No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, a cobrança de IBS e CBS ocorre quando o investidor reúne dois requisitos de forma conjunta. Receita bruta anual acima de R$ 240 mil, corrigida pelo IPCA, além de posse de mais de três imóveis distintos. Caso contrário, sem o cumprimento simultâneo dessas condições, o contribuinte permanece apenas no IRPF.
Há, porém, outros cenários que acionam a nova tributação do aluguel. Por exemplo, a venda ou cessão de direitos sobre mais de três imóveis no ano anterior gera incidência dos tributos, independentemente do valor envolvido. Da mesma forma, o mesmo ocorre quando o proprietário constrói imóveis e vende mais de um no período de cinco anos.
Além disso, mesmo investidores com menos de três imóveis podem ser alcançados caso a receita bruta com locação ultrapasse R$ 288 mil por ano. Um patamar equivalente a 20% acima do limite base definido na legislação.
Tributação do aluguel e o impacto na renda líquida
Na prática, o efeito da nova tributação do aluguel é a redução da renda líquida disponível. Isso porque, ao deixar o regime exclusivo do IRPF e ingressar em um modelo híbrido, o investidor passa a conviver com uma estrutura tributária mais ampla e complexa.
Segundo a EQI Research, esse impacto tende a ser mais relevante para quem está em fase de expansão patrimonial. À medida que o número de imóveis cresce ou a renda anual se eleva, o investidor cruza os gatilhos legais e passa a recolher mais impostos sobre a mesma base de renda.
Como resultado, esse desenho cria um desafio adicional para estratégias tradicionais de construção de patrimônio via imóveis, exigindo maior atenção à estrutura jurídica e, sobretudo, ao planejamento de longo prazo.
Planejamento como resposta à nova regra
Embora a tributação do aluguel mais ampla não atinja todos de imediato, especialistas avaliam que a antecipação é decisiva. Em especial, investidores que projetam crescimento nos próximos anos podem sair da zona de menor tributação sem perceber, comprometendo a previsibilidade da renda.
Nesse contexto, análises técnicas, simulações de impacto e reorganização patrimonial ganham relevância. Em síntese, a reforma não elimina a atratividade do aluguel, mas redefine as regras do jogo, tornando o planejamento tributário parte central da estratégia imobiliária a partir de 2026.
