*Coluna por Marcelo de Castro – 21/07/22

O terreno é a melhor opção de investimento que existe, classicamente falando. Podendo ser chamado de matéria prima principal e mais onerosa do projeto imobiliário, o terreno traz em si o poder de desenvolver toda uma região, pois associado a ele está a sua vocação, ou o que pode “ser feito” com ele. Muito intuitivamente, existe no “mercado” um bom senso baseado na região ou na evolução da mesma e nesse sentido vai- se desenrolando as ações de desenvolvimento imobiliário. A pior situação desse movimento é o “efeito manada”, quando menos se espera, uma “multidão” de empreendedores alocam o mesmo produto no mercado. Resultado disso? Imóveis fechados, não alugados ou não vendidos! Dinheiro parado que pode demorar para voltar a circular.

             Esse risco é mitigado através de uma técnica utilizada e conhecida como estudo de vocação do terreno. Muito utilizado em imóveis públicos, associados a projetos de PPP (Parceria Público e Privado). Os estudos de vocação conseguem ter uma visão de potencial real e fundamentado do imóvel. Totalmente diferente de avaliações imobiliárias que utilizam técnicas de inferência estatística e que buscam colocar os imóveis em um bojo comum, a técnica aqui aplicada será o método involutivo. Com essa técnica se desenvolve uma implantação de um projeto baseado em pesquisa de campo ou pesquisa exploratória que fundamentará as informações utilizadas em um estudo econômico e financeiro a ser desenvolvido para entender os fundamentos do investimento imobiliário através de indicadores como: Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR), Payback Simples (PBS), Payback Descontado (PBD), Exposição de Caixa, Taxa Mínima de Atratividade, dentre outros.

             Em regra geral, o que tem valor é o terreno, o que está construído nele não é muito relevante. Isso muda um pouco se o imóvel já estiver gerando lucro e renda. Nesse caso, muitas vezes, de forma não otimizada e fundamentada o destino do terreno já foi dado e o projeto imobiliário já foi concebido e a possibilidade de dar errado aumenta a longo prazo aumenta. O motivo desse trabalho não ser comum no mercado particular é o desconhecimento e a “prática” dita imobiliária que já sugere o que seria “bom” para o terreno. Essa proposta imobiliária leva muitas vezes a um risco e acaba por ser efetivada, justamente pela falta maior de um critério de análise. Um estudo propriamente dito! O estudo de vocação do terreno é uma prática que vai além da viabilidade econômica e financeira do projeto imobiliário.

             Então para a pergunta acima proposta, você sabe o que posso fazer no meu terreno? A resposta é: Desenvolva um estudo de vocação no terreno, analise o que está sendo desenvolvido na região, o que está sendo vendido, qual é a infraestrutura existe, o que está acontecendo nas áreas de influência de 500m, 1.000, e 1.500m com relação à infraestrutura, transporte público, logística, segurança, saúde, comércio e o que mais for possível ser levantado, entenda todo o contexto da região. Com essas informações será possível entender a real condição existente, real potencial do terreno em estudo e com isso em mãos, seguirá para a segunda parte que é desenvolver uma proposta de produto imobiliário para o local.

             Com a proposta do produto imobiliário em mãos, um estudo econômico e financeiro poderá ser desenvolvido e cenários de receitas, custos e despesas poderão ser criados. Como comentado anteriormente, essa prática está sendo muito utilizada em patrimônio e terrenos públicos. Os particulares além de não conhecerem essa metodologia de trabalho, os mesmos agem de forma “pragmática” com relação ao assunto e dessa forma colocam o seu patrimônio no caminho de uma possível mobilização a médio e longo prazo. Um sonho de excelentes ganhos pode ser seriamente frustrado.

               Um regra geral na gestão patrimonial é: Quem desejar saber o verdadeiro potencial dos seus ativos chamados terreno, antes de mais nada deve abrir mão do dito “pragmatismo imobiliário” e se dedicar a trabalhar de forma profissional na direção de buscar a melhor vocação para eles, mesmo que para isso a melhor opção seja arbitrar, vender o ativo atual e adquirir outro melhor posicionado. Essa riqueza patrimonial é oriunda de uma prática de criação de riqueza e renda a médio e longo prazo. Esse é o verdadeiro foco! Então: Você sabe o que posso fazer com o meu terreno? Sei sim! Gere riqueza e renda a médio ou longo prazo com ele de forma sustentável e fundamentada. Way in e Way out, como entro e como saio do investimento e no meio disso tudo, usufrua da riqueza e renda gerada. 

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