A crise econômica e a alta das taxas de juros têm impactado os fundos imobiliários, em especial os fundos de tijolo, que compram imóveis já construídos e prontos para uso e enfrentam calotes nos aluguéis. Para contornar a situação, gestores têm adotado estratégias de negociação, como a venda de imóveis da carteira e pedidos de despejo dos inquilinos, além de negociações mais flexíveis de pagamento.
De acordo com um relatório do BTG Pactual, os fundos de galpões e de lajes, que investem em imóveis destinados à atividade empresarial, foram os mais afetados nos últimos três meses, caindo 3,93% e 5,48%, respectivamente. Com a falta de pagamento regular de aluguéis, como aconteceu com fundos que tinham como inquilinos grandes varejistas, os gestores não conseguem oferecer o retorno mensal esperado aos aplicadores.
Uma das alternativas encontradas pelos gestores é usar o dinheiro em caixa para cobrir as despesas. Outra saída é vender imóveis da carteira e comprar outros mais baratos, usando a diferença para remunerar os investidores. O fundo HGRU11 tem optado por vender lojas alugadas para a Pernambucanas para proporcionar retornos aos cotistas.
Para lidar com a inadimplência dos inquilinos, os gestores de fundos imobiliários têm concedido descontos nos aluguéis e adiado parte do pagamento para o futuro. No entanto, essa flexibilização é mais difícil nos casos em que o fundo financia a obra e passa a alocar determinada empresa, uma vez que são contratos mais longos e rígidos.
Enquanto os gestores buscam soluções para minimizar as perdas, os investidores têm visto o valor das cotas dos fundos despencarem no mercado imobiliário. Mesmo sem atrasos nos repasses de aluguéis, o fundo RBRL11, de galpões logísticos e com 11,4% dos espaços locados para a Americanas, sofreu impacto significativo devido à recuperação judicial da varejista, com sua cota no mercado secundário caindo de R$ 84 em dezembro de 2022 para R$ 75,61 em fevereiro.
Para evitar problemas futuros, é importante que investidores se informem sobre os imóveis que compõem a carteira do fundo, sua localização, os preços praticados no mercado e quem são os inquilinos. Além disso, é preciso lembrar que os fundos imobiliários são um tipo de renda variável e, portanto, contêm riscos.
