Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que, uma vez constituído o devedor em mora, o credor fiduciário pode ajuizar a ação de reintegração de posse sem a necessidade da prévia realização de leilões públicos, conforme o artigo 27 da Lei 9.514/1997. O único requisito, conforme o colegiado, é a consolidação da propriedade em nome do credor, de acordo com o artigo 30 da mesma lei.
A ação de reintegração de posse é uma modalidade de ação possessória, usada quando o possuidor perde sua posse para um terceiro. Os motivos podem incluir violência, clandestinidade e precariedade, sendo possível também pedir indenização por perdas e danos. Em casos como ocupações e invasões de propriedades, não se discute a propriedade do bem, mas sim a legitimidade da posse, que pode ser pleiteada até mesmo contra o proprietário em casos de injustiça, como em locações.
Consolidação da Propriedade e Ocupação Ilegítima
No caso específico julgado pelo STJ, um banco buscava reverter a decisão que julgou improcedente seu pedido de reintegração de posse de um imóvel. A instituição financeira alegou que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, se o devedor fiduciante não pagar a dívida e entrar em mora, o credor consolida a propriedade em seu nome, permitindo a ação de reintegração de posse sem a necessidade de leilão.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que a propriedade fiduciária adquirida pelo credor é resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida. Quando o devedor efetua o pagamento, a propriedade do credor se extingue e retorna ao devedor. Caso contrário, o credor consolida a propriedade em seu nome e a registra. A ocupação do imóvel pelo devedor após a consolidação da propriedade é ilegítima, conferindo ao credor o direito à reintegração de posse.
“A posse pelo devedor decorre do contrato. Resolvido esse contrato, o fundamento de seu poder de fato sobre o bem desaparece”, declarou a ministra.
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Reintegração de Posse Independente de Leilões
A ministra Andrighi ressaltou que a Lei 9.514/1997 não impede a reintegração de posse antes da realização dos leilões. Ela destacou que o artigo 30 da lei assegura ao fiduciário a reintegração na posse do imóvel, concedida liminarmente para desocupação no prazo de 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade. Além disso, o artigo 37-A estabelece a incidência de taxa de ocupação desde a data da consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário.
“Desde a consolidação da propriedade, o devedor não mais exerce posse legítima sobre o bem”, afirmou a ministra, confirmando que tanto o adquirente do imóvel por leilão público quanto o próprio fiduciário têm legitimidade para ajuizar a ação de reintegração de posse.
Com base na decisão da Terceira Turma do STJ, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário legitima a ação de reintegração de posse sem a necessidade de leilões prévios. A ocupação do imóvel pelo devedor após a consolidação é considerada ilegítima, conferindo ao credor o direito à retomada da posse.
