O Iguatemi, renomado grupo do setor de shoppings, anunciou a aquisição de uma participação minoritária no Shopping Rio Sul, localizado em Botafogo, na Zona Sul do Rio de Janeiro. Esta transação avalia o tradicional shopping em R$ 2,37 bilhões, marcando um importante movimento estratégico para a empresa.

A aquisição foi realizada em parceria com o BB Premium Malls, um fundo imobiliário do Banco do Brasil. Este fundo, captado entre investidores de varejo neste ano, adquiriu 33,3% do Shopping Rio Sul por R$ 790 milhões. Com isso, o controle majoritário de 50,1% permanece com a Combrashop, uma holding de quatro famílias (Soifer, Teig, Moreira de Souza e Gurtensten) que já eram acionistas minoritárias do shopping desde a sua fundação.

Reorganização das participações no Shopping Rio Sul

Anteriormente, a Brookfield detinha 54% do shopping, enquanto a Combrashop possuía 46%. A Brookfield havia contratado o Bradesco e o BTG Pactual para assessorá-la na venda de sua participação, inicialmente pedindo um cap rate de 6,5%. A única proposta recebida foi de um consórcio liderado pela Allos, que já possui o Shopping Leblon no Rio. Contudo, a Combrashop exerceu seu direito de preferência nos mesmos termos da proposta da Allos, negociando com o Iguatemi que aceitou adquirir uma participação minoritária no mesmo múltiplo.

Financiamento da aquisição

A Combrashop emitiu um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para financiar a aquisição, comprado pelo Iguatemi e pelo BB Premium Malls. Este CRI será convertido em equity no ativo 90 dias após a conclusão da transação. O Iguatemi financiou a compra com recursos obtidos da venda de sua participação no Iguatemi São Carlos e de uma fatia de 18% no Iguatemi Alphaville, levantando R$ 205 milhões com essas transações.

Expansão e reposicionamento

A aquisição marca o retorno do Iguatemi ao mercado carioca, de onde havia se retirado em 2012 ao vender sua participação no Iguatemi da Tijuca. Com mais de 40 anos de existência, o Shopping Rio Sul é um dos mais tradicionais da cidade, localizado a 15 minutos do aeroporto Santos Dumont e com mais de 50 mil metros quadrados de área bruta locável.

Uma fonte próxima ao Iguatemi revelou que a estratégia da companhia será reforçar o posicionamento premium do shopping, trazendo marcas exclusivas e voltadas para o mercado de luxo. Esta iniciativa busca rivalizar com outros centros de compras de luxo do Rio, como o Shopping Leblon e o Village Mall.

Desempenho financeiro e estratégia de negócio

A aquisição do Shopping Rio Sul é parte de um processo de desalavancagem do Iguatemi, que está focado em melhorar a eficiência de seus ativos e aumentar a rentabilidade por metro quadrado. No primeiro trimestre, a alavancagem da companhia era de 1,8x EBITDA, uma redução de 0,8x em comparação ao trimestre anterior.

O Iguatemi vale R$ 6,2 bilhões na Bolsa e negocia a um cap rate de 12%. A transação foi assessorada pelo Banco Safra para a Combrashop.

Reações do mercado e perspectivas

A aquisição foi bem recebida por analistas de mercado. O banco americano Goldman Sachs destacou que a estratégia do Iguatemi de trocar ativos de “nível B” por um de “patamar A” é positiva. Analistas do BTG Pactual também consideraram a transação benéfica, destacando a posição dominante do Shopping Rio Sul em Botafogo e a taxa de capitalização atrativa do negócio. Após o anúncio, as ações ordinárias do Iguatemi subiram 0,74%, enquanto as units tiveram alta de 1,24%.