O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o penhor legal em aluguel pode ser aplicado mesmo quando o contrato de locação conta com fiador. Na prática, a medida permite que proprietários — especialmente shoppings — retenham mercadorias e bens de lojistas inadimplentes para garantir o pagamento da dívida. A decisão foi tomada por unanimidade pela Terceira Turma da Corte em fevereiro deste ano.
A decisão amplia o risco operacional para empresas, sobretudo no varejo, onde estoques e equipamentos podem ser usados como garantia imediata. Ao mesmo tempo, reforça a segurança jurídica para proprietários e tende a endurecer a relação entre locadores e lojistas, com impacto no fluxo de caixa dos negócios.
STJ reforça direito de retenção de bens em contratos comerciais
O caso analisado pela Terceira Turma do STJ teve origem em um shopping de Maceió, que reteve bens de um lojista com dívida superior a R$ 300 mil. A controvérsia girava em torno da possibilidade de aplicar o penhor legal mesmo com a existência de fiança no contrato.
Por unanimidade, o colegiado manteve o entendimento de que as duas garantias podem coexistir, já que possuem naturezas distintas. A fiança é uma garantia contratual, enquanto o penhor legal decorre diretamente da lei e pode ser acionado em caso de inadimplência.
Penhor legal aluguel coloca estoques de lojistas em risco
A decisão tem efeito imediato sobre operações varejistas, especialmente em shopping centers, onde:
- mercadorias ficam armazenadas no ponto comercial
- equipamentos e mobiliário pertencem ao lojista
- o fluxo financeiro depende da continuidade da operação
Com o reconhecimento do penhor legal em aluguel, esses ativos passam a ser potencialmente retidos pelo locador em caso de atraso no pagamento.
Além disso, o STJ reforçou que o locador pode se apossar dos bens antes mesmo de decisão judicial, em situações de urgência, desde que posteriormente busque a homologação na Justiça.
Decisão muda dinâmica de risco para empresas
O impacto da decisão vai além do aspecto jurídico e atinge diretamente a operação das empresas.
Principais efeitos para lojistas:
- Risco de interrupção das atividades: retenção de estoque pode inviabilizar vendas
- Perda de ativos essenciais: bens usados na operação podem ser comprometidos
- Pressão sobre caixa: atraso no aluguel passa a ter consequência imediata
- Maior poder do locador: aumenta a capacidade de reação em caso de inadimplência
Esse cenário tende a afetar principalmente pequenos e médios negócios, mais sensíveis a variações de caixa.
Diferença entre garantia contratual e garantia legal
O ponto central da decisão foi a distinção entre os tipos de garantia.
A Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma garantia contratual no mesmo contrato. No entanto, o STJ entendeu que essa limitação não se aplica ao penhor legal, pois ele não depende da vontade das partes.
Segundo o tribunal, o penhor legal é um direito previsto em lei que surge automaticamente em caso de inadimplência, funcionando como instrumento de proteção ao credor.
Tendência de endurecimento no mercado de locação comercial
A decisão do STJ sinaliza uma mudança relevante no equilíbrio das relações comerciais em contratos de locação.
No curto prazo, a tendência é de:
- maior rigor na cobrança de aluguéis
- redução da tolerância à inadimplência
- revisão de contratos e garantias por parte de empresas
- aumento da preocupação com gestão de risco
Para redes varejistas e lojistas independentes, o impacto pode ser relevante, sobretudo em momentos de desaceleração econômica. Em 2026, o preço do aluguel supera a inflação, elevando custos e o risco de inadimplência.
Decisão eleva risco operacional no varejo
O entendimento do STJ sobre o penhor legal em aluguel reforça o poder de cobrança dos locadores e amplia o nível de exposição das empresas que operam em imóveis alugados.
Ao permitir a retenção de mercadorias mesmo com a existência de fiador, a decisão transforma a inadimplência em um risco imediato para a continuidade do negócio — especialmente no varejo físico, onde os ativos estão diretamente vinculados ao ponto comercial.
