Não existe coisa melhor do que falar sobre o óbvio. Afinal de contas, como costumo dizer, existem três coisas que não se discutem: a lógica, o óbvio e a prática. E quando o assunto é inflação no mercado imobiliário, essa combinação se torna ainda mais desafiadora — especialmente para quem não compreende o impacto dos índices de preços sobre o custo das obras e a rentabilidade dos empreendimentos.
Nos anos 1980 e início dos anos 1990, vivíamos, no Brasil, o período da hiperinflação. Era uma maluquice, uma loucura acompanhar aquela dinâmica perversa de aumento constante dos preços. Tudo subia várias vezes ao longo do mês. As longas filas nos postos de gasolina eram uma corrida contra o tempo para aproveitar o preço antes do reajuste do dia seguinte. Era irracional.
Graças ao Plano Real, o país venceu aquele ciclo, mas a inflação no mercado imobiliário continua sendo tema de aprendizado e oportunidade. Ainda convivemos com reajustes e pressões de custos, mas também com chances de ganho para quem sabe enxergar além das variações de índices.
O aprendizado dos comerciantes
Naquela época, os comerciantes que se antecipavam às altas de preços enriqueceram. O segredo era simples: comprar antes do reajuste e vender depois, com a tabela atualizada. A compra mais barata garantia uma venda mais cara. Essa lógica, ainda hoje, continua sendo a base de muitas fortunas no atacado e no varejo — apenas com uma velocidade menor.
A inflação dentro do mercado imobiliário
Hoje, o mercado imobiliário vive uma dinâmica própria da inflação no setor, em que cada projeto sofre efeitos distintos conforme os insumos, a mão de obra e o tempo de execução.
- Compras antecipadas de insumos — A programação de compras pode gerar economias relevantes.
- Comportamento distinto da inflação — Os grandes custos de um projeto reagem de maneira diferente aos índices.
- Diferenças entre índices — IGPM, INCC, IPC, IPA e IPCA não são a mesma coisa, embora todos reflitam a inflação.
- Inflação do próprio projeto — Cada obra tem sua própria dinâmica de custos, que variam com o tempo e o ritmo de execução.
- Inflação sobre o que falta — Apenas o que ainda será executado sofre o impacto inflacionário; o que já foi feito está “imune”.
Quando esses pontos são bem trabalhados, o resultado pode ser um ganho incremental — e, em alguns casos, significativo.
Lucro ou custo? Depende de quem entende o jogo
Esses elementos mostram que a inflação no mercado imobiliário pode ser vista de forma estratégica, já que é possível gerar lucro em áreas que muitos enxergam apenas como custo. É possível gerar lucro em áreas que muitos enxergam apenas como custo. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), por exemplo, é bem diferente da inflação da cesta básica do projeto imobiliário.
Vale refletir:
- Como os produtos agrícolas (medidos pelo IPA) influenciam os custos de uma obra?
- O IPC, que representa 30% do IGPM, realmente tem relação direta com os insumos de construção?
- Será que o IGPM, usado para corrigir contratos imobiliários, é mesmo o índice mais adequado — ou apenas repetimos o que “todo mundo faz”?
Essas perguntas mostram o quanto ainda há de viés e desinformação no uso dos índices inflacionários.
A teoria da reflexividade aplicada à inflação no mercado imobiliário
George Soros propôs a teoria da reflexividade, segundo a qual as percepções influenciam a realidade tanto quanto os fatos. O exemplo clássico é o espelho: levanta-se a mão esquerda, mas o reflexo mostra a direita.
Aplicada ao mercado, essa ideia revela como quem entende a lógica por trás dos indicadores pode manipular — no bom sentido — o resultado de uma operação. Em outras palavras, há ganhos escondidos para quem compreende os vieses inflacionários e sabe aplicá-los estrategicamente.
Entender a inflação é lucrar com ela
Imagine um cliente que aceita corrigir um contrato pelo IGPM alegando que “a inflação está alta”. Ele pode não perceber que os custos de obra representam apenas cerca de 60% do valor do contrato. O restante está fora do impacto direto dos aumentos. Nesse espaço, mora o ganho adicional — invisível para quem não entende a dinâmica real da inflação nos projetos imobiliários.
Em suma, entender a inflação no mercado imobiliário significa ir além dos reajustes automáticos e perceber como cada índice atua de forma diferente sobre custos, contratos e margens. Quando o gestor domina essa dinâmica, transforma a inflação — normalmente vista como vilã — em ferramenta estratégica de gestão. É nesse ponto que mora o verdadeiro diferencial competitivo: saber usar os indicadores certos pode gerar lucros adicionais, evitar distorções e ampliar a rentabilidade dos projetos imobiliários.
*Opinião – Artigo Por Marcelo de Castro, especialista do mercado imobiliário.
** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.
