A tributação do aluguel no Brasil entrará em uma nova fase a partir de (01/01), com a vigência da Lei Complementar nº 214/2025. A mudança altera de forma estrutural a forma como pessoas físicas que alugam imóveis serão tributadas, ampliando a carga para determinados perfis de investidores.

Hoje, a renda de aluguel está sujeita apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Com a reforma, esse modelo deixa de ser exclusivo. Passam a incidir também o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Tributos que integram o novo sistema de IVA dual criado pela reforma tributária.

A tributação do aluguel não será ampliada para todos os proprietários de forma automática. Segundo análise da EQI Research, a incidência de IBS e CBS depende do enquadramento em critérios específicos, que funcionam como gatilhos para a cobrança adicional.

Tributação do aluguel e os critérios de enquadramento

No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, a cobrança de IBS e CBS ocorre quando o investidor reúne dois requisitos de forma conjunta. Receita bruta anual acima de R$ 240 mil, corrigida pelo IPCA, e posse de mais de três imóveis distintos. Sem o cumprimento simultâneo dessas condições, o contribuinte permanece apenas no IRPF.

Há, porém, outros cenários que acionam a nova tributação do aluguel. A venda ou cessão de direitos sobre mais de três imóveis no ano anterior gera incidência dos tributos, independentemente do valor envolvido. O mesmo ocorre quando o proprietário constrói imóveis e vende mais de um no período de cinco anos.

Além disso, mesmo investidores com menos de três imóveis podem ser alcançados se a receita bruta com locação ultrapassar R$ 288 mil por ano, patamar equivalente a 20% acima do limite base definido na legislação.

Tributação do aluguel e o impacto na renda líquida

O efeito prático da nova tributação do aluguel é a redução da renda líquida disponível. Ao deixar o regime exclusivo do IRPF e ingressar em um modelo híbrido, o investidor passa a conviver com uma estrutura tributária mais ampla e complexa.

Segundo a EQI Research, o impacto tende a ser mais relevante para quem está em fase de expansão patrimonial. À medida que o número de imóveis cresce ou a renda anual se eleva, o investidor cruza os gatilhos legais e passa a recolher mais impostos sobre a mesma base de renda.

Esse desenho cria um desafio adicional para estratégias tradicionais de construção de patrimônio via imóveis, exigindo maior atenção à estrutura jurídica e ao planejamento de longo prazo.

Planejamento como resposta à nova regra

Embora a tributação do aluguel mais ampla não atinja todos de imediato, especialistas avaliam que a antecipação é decisiva. Investidores que projetam crescimento nos próximos anos podem sair da zona de menor tributação sem perceber, comprometendo a previsibilidade da renda.

Nesse contexto, análises técnicas, simulações de impacto e reorganização patrimonial ganham relevância. A reforma não elimina a atratividade do aluguel, mas redefine as regras do jogo, tornando o planejamento tributário parte central da estratégia imobiliária a partir de 2026.