Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomada na última quinta-feira (07/05) muda as regras para imóveis alugados por curta temporada por meio do Airbnb em prédios e condomínios residenciais. Pelo novo entendimento, operações da empresa em condomínios agora devem depender da aprovação de pelo menos dois terços dos moradores fixos do local.
O julgamento cria uma nova barreira para proprietários e investidores que transformaram apartamentos em fonte de renda com estadias curtas. Além disso, mudança também altera a percepção de risco no mercado imobiliário. Quem opera com Airbnb em condomínio passa a depender não apenas da demanda por hospedagem, mas também do ambiente político dentro dos edifícios residenciais.
O que o STJ decidiu sobre operação de Airbnb em condomínios
A decisão foi tomada pela Segunda Seção do STJ ao analisar um caso envolvendo um apartamento em Minas Gerais. Uma proprietária havia recorrido após o Tribunal de Justiça de Minas Gerais proibir a locação sem autorização do condomínio.
O STJ manteve o entendimento de que o modelo de Airbnb em condomínio pode descaracterizar o perfil residencial do edifício por causa da alta rotatividade de visitantes.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, afirmou que o problema não está na plataforma digital usada para anunciar o imóvel. Segundo ela, contratos intermediados por aplicativos podem assumir naturezas diferentes dependendo da forma como a unidade é utilizada.
Para a magistrada, a dinâmica do Airbnb em condomínio produz efeitos concretos dentro dos prédios, principalmente em temas ligados à convivência e segurança.
Entre os impactos citados no julgamento estão:
- A circulação intensa de desconhecidos com aumento do fluxo nas áreas comuns;
- Mudanças na rotina do prédio, com a entrada e saída de pessoas durante a madrugada;
- Além do risco ao sossego dos moradores.
Regra dos “dois terços” cria barreira para Airbnb em condomínio
A principal consequência prática da decisão do STJ aparece na exigência de aprovação de dois terços dos moradores para liberar operações de Airbnb em condomínios. O quórum elevado transforma assembleias em uma barreira real para investidores que compraram imóveis apostando na renda do aluguel por temporada.
Em muitos prédios, mudanças simples nas convenções internas já enfrentam dificuldade para avançar. Com o novo entendimento do tribunal, proprietários passam a depender de negociações mais delicadas com síndicos e moradores que enxergam a alta rotatividade como ameaça à segurança e ao perfil residencial do edifício.
A tendência é de aumento das disputas internas nos condomínios. O conflito deixa de envolver apenas barulho ou circulação de visitantes e passa a atingir diretamente o valor econômico dos imóveis usados como Airbnb em condomínios. Principalmente em regiões turísticas onde as diárias costumam render mais do que contratos tradicionais de aluguel.
Mercado imobiliário recalcula risco com nova regra
O aluguel de curta temporada cresceu nos últimos anos impulsionado pela digitalização do turismo e pela busca de renda adicional com imóveis.
Em cidades turísticas, muitos proprietários migraram para o Airbnb em condomínio porque as diárias ofereciam rentabilidade maior do que contratos tradicionais de aluguel residencial.
O novo entendimento do STJ muda esse cálculo financeiro. Imóveis comprados exclusivamente para exploração em plataformas digitais de hospedagem passam a enfrentar risco regulatório maior.
Portanto, mesmo sem proibição automática, investidores de Airbnb em condomínio podem começar a evitar prédios com histórico de conflito interno ou perfil mais conservador.
Em algumas regiões, isso pode gerar:
- Migração para aluguel tradicional;
- Redução da oferta no short stay;
- Queda na atratividade de imóveis compactos;
- Revisão de preços de compra.
Airbnb mira disputa jurídica e econômica
O Airbnb afirmou que vai recorrer da decisão e sustenta que restringir operações de Airbnb em condomínios viola o direito constitucional de propriedade. A empresa também tenta ampliar o debate além dos anfitriões e argumenta que a medida pode afetar atividades econômicas ligadas às estadias de curta temporada.
Para sustentar esse argumento, a plataforma cita um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) segundo o qual suas operações movimentaram quase R$ 100 bilhões nas economias locais brasileiras em um ano. Segundo a empresa, imóveis usados como Airbnb ajudam a gerar demanda para serviços de limpeza, lavanderia, manutenção, alimentação e turismo na região em que se encontram.
Com isso, a discussão sobre o tema tende a sair do conflito entre moradores e alcançar também o impacto econômico provocado pelas restrições ao aluguel de curta temporada.
Decisão muda lógica de renda com Airbnb em condomínios
O principal efeito imediato da decisão aparece na previsibilidade da renda. Até agora, muitos investidores imobiliários tratavam o Airbnb como alternativa mais lucrativa e flexível a contratos tradicionais de aluguel.
Com o novo entendimento do STJ, a operação deixa de depender apenas da demanda turística e passa a exigir estabilidade na relação entre proprietários e moradores.
Por fim, a rentabilidade potencial continua existindo, porém, investidores de Airbnb em condomínios passam a carregar um novo componente de incerteza ligado à aprovação coletiva dentro dos edifícios residenciais.
