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O Empresário e o Mercado Financeiro Imobiliário – Por Marcelo de Castro

Explore as muitas possibilidades do mercado imobiliário.

*Coluna por Marcelo de Castro 09/03/22

A solidez dos imóveis sempre foi um porto seguro para a família e para a empresa. À medida que o negócio cresce, se desenvolve, uma posição de imobilização de capital vai se tornando mais presente. Dessa forma, um número já conhecido na prática é que na maioria dos casos, o patrimônio imobiliário chega a valer acima de 3vezes o valor da empresa. Esse comportamento é observado em empresas maduras e está muito associado aos fundadores do negócio, que continuam sendo conservadores.

Observando que, o próprio patrimônio em que está instalada a empresa tem um valor significativo dentro do seu balanço patrimonial, onde existem dois tipos de avaliação a serem consideradas: A avaliação do terreno e a avaliação da edificação. É possível dizer que mesmo falando de uma forma bem pragmática, esse capital da empresa está imobilizado, mas sem nenhuma dúvida tem um grande valor para o negócio, no entanto, é um capital que permanece estático e sem visibilidade do potencial de negócio.

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Entendendo que não existe apenas um imóvel em uma empresa madura, mas uma carteira imobiliária:Apartamentos, terrenos, lotes, lojas, salas, fazendas, dentre outros. É esse o grande tesouro escondido das empresas familiares. Uma verdadeira riqueza que foi criada ao longo dos anos, imobilizada e esquecida.

Porém, o mundo mudou! Os impostos aumentaram suas alíquotas e mudaram os seus fundamentos, onde oGoverno está de olho em uma fatia maior dos resultados dos imóveis e das suas lucratividades, na busca da tributação de grandes fortunas e da tributação sobre dividendos. Exigindo assim, que os empresários repensem inclusive tributariamente a gestão do seu patrimônio imobiliário.

De certo modo, essas mudanças fiscais e tributárias acabaram por impulsionar a necessidade de uma maior segurança para as operações imobiliárias, exigindo do empresário a busca de uma maior mobilidade para o seu patrimônio, nasceu assim o mercado financeiro imobiliário. Essa nova área é a fusão do mercado financeiro com o mercado imobiliário, que data de 2007, quando aconteceram os primeiros IPO’s das grandes incorporadoras nacionais.

O primeiro ponto que o empresário precisa entender é trabalhar com as boas práticas da governança patrimonial, separando a operação do patrimônio, com o objetivo de fazer com que o patrimônio imobiliário gere renda para a família através das diversas formas de estruturação patrimonial. Além disso, é importante a criação da holding patrimonial para que o patrimônio não seja contaminado e nem colocado em risco.

Nasce assim a estrutura patrimonial imobiliária e as soluções para mobilizar e desmobilizar os imóveis com uma série de garantias e cuidados necessários de forma que o risco possa ser mitigado. Para isso temos novas ferramentas, como: SPE, SCP, Securitização de ativos, CRI’s, Mútuo, Opção de Compra com recompra, dentre outros. Dessa forma, as operações imobiliárias se adaptam às operações do mercado financeiro, proporcionando um grau de sofisticação, elegância e profissionalismo.

Um segundo ponto importante para o empresário é:saber como realizar a estruturação da operação financeira imobiliária. Para isso, ele precisa primeiramente saber em que direção seguir, qual será a política de investimento a ser desenvolvida e qual a melhor forma de realizar essa estruturação do investimento financeiro imobiliário conhecendo os principais players do mercado. Sendo assim, é importante a contratação de um especialista na engenharia financeira imobiliária para dar suporte trazendo diversos modelos de operações estruturadas, dentre eles: SCP investindo em SPE; SPE investindo em SPE; Operações Mezanino; Operações mistas em FII e Projetos Imobiliários; Micro e Mini loteamentos; Financiamento da Construção de Unidades Unifamiliares, dentre tantas outras opções que uma boa mentoria especializada possa assessorar o empresário a desenvolver.

Dessa forma, segundo Mark Twain fala: “Para quem só tem o martelo como ferramenta, para todo local que olha só vê prego.” Portanto, afirmo que o patrimônio imobiliário é uma ferramenta multiuso e com bastante liquidez.

**Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do ENB.

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