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Meu terreno está hipotecado e agora? – Por Marcelo de Castro

Explore as muitas possibilidades do mercado imobiliário.

 *Coluna por Marcelo de Castro – 06/04/22

Muitas vezes por questões de necessidade ou de estratégia empresarial o empresário acaba tendo que dar como garantia algum patrimônio imobiliário, ficando este imobilizado e impossibilitado de ser utilizado para outras oportunidades de negócios enquanto a dívida não for quitada. Essa falta de cuidado muitas vezes se dá pelo fato da grande maioria dos empresários enxergarem o imóvel apenas como um bem estático e não como um ativo que pode ter um alto valor agregado associado a ele quando é tratado adequadamente.

Alguns anos atrás, aconteceu uma situação interessante que acabou virando um case. Enquanto ministrava uma palestra sobre gestão patrimonial, na plateia estava um herdeiro que também era gestor da empresa familiar, e durante a explanação demonstrava bastante interesse no assunto que tinha relação com terrenos e garantias bancárias. Todas as suas dúvidas levantadas levavam para esse assunto.

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Uma semana depois da palestra, o mesmo herdeiro entrou em contato solicitando o agendamento de uma reunião para conversar sobre questões empresariais dele. Na reunião, o mesmo falou: “Meu terreno está hipotecado, e agora?” ele explicou que por questões de necessidade de capital de giro, teve que dar como garantia o terreno na qual a empresa estava situada e gostaria de entender o que poderia ser feito para solucionar esse problema e liberar o mesmo. Escutei atentamente e entendi todos os detalhes que envolvia a situação e quais as possíveis soluções poderiam ser dadas para aquele problema ser resolvido.

Para resumir seu relato, questionei: Você simplesmente quer resolver a situação da garantia do terreno ou quer dar uma solução mais completa. Uma solução aonde além de resolver essa questão da garantia ainda possa desenvolver um projeto imobiliário sustentável para a família?

Inicialmente fiz a seguinte observação: Você tem um terreno de 5 hectares em área urbana, isso tem muito valor e com certeza existe algo errado que precisa ser corrigido. Primeiro de tudo, a garantia que precisou dar ao banco foi bem maior do que o necessário. Você pode pleitear o ajuste dessa garantia e adequá-la a realidade, pois não tem lógica uma garantia ser tão superior ao valor da dívida. Além disso, podem ser desenvolvidos uma série de projetos imobiliários na área que o banco liberar do excesso da garantia, que poderá dar um retorno de médio e longo prazo através de um processo escalonado entre projeto para venda e projeto para renda que ajudaria na alavancagem financeira.

A solução foi aceita e iniciamos a primeira fase do projeto que era estudar e estruturar um master plan onde todos os projetos a serem desenvolvidos estariam ali inseridos. O Master plan inicial da área a ser liberada pelo banco foi: 60 casas em condomínio fechado, um open mall, 6 blocos de cinco pavimentos e a possibilidade de implantar um prédio comercial. Ao todo, na época, apresentou um volume de vendas superior a 50 milhões de reais, fora o aluguel que viria através da operação do open mall. Ou seja, uma operação imobiliária que foi capaz de gerar na época um valor que daria para pagar 33 vezes o valor do débito.

Situações como essas são muito comuns de se encontrar quando se trabalha com gestão patrimonial de famílias empresárias. No entanto, a maior parte das soluções desenvolvidas por essas famílias se resumem em apenas acompanhar o processo com assessoria jurídica. Mas, é possível desenvolver uma negociação direta com o banco através da estruturação de uma operação financeira imobiliária que permite resolver o debito mais rapidamente, com menos custo e possibilidade de ganhos patrimoniais.

A solução nunca é a mais fácil, pois precisa ser melhor estruturada e pensada, afinal é customizada para cada uma das situações. E com a quantidade de ferramenta e soluções hoje existente no mercado financeiro imobiliário com certeza o ganho com o valor agregado é sempre maior. Portanto, vale a pena sentar, conversar e entender as possibilidades com um especialista em mercado financeiro imobiliário, pois existe com certeza uma solução esperando para ser aplicada.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.

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