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O Novo Mercado Imobiliário – Por Marcelo de Castro

Explore as muitas possibilidades do mercado imobiliário.

*Coluna por Marcelo de Castro, 23/02/2022

Uma característica marcante dos investidores brasileiros é o seu conservadorismo com relação aos seus investimentos pessoais. Reservas aplicadas em poupança, renda fixa e imóveis fazem parte do cotidiano de muitos. Embora nos últimos anos o número de aplicações na bolsa de valores tenha aumentado significativamente, o perfil conservador ainda permanecerá sendo uma realidade.

Há pouco tempo atrás, o Brasil passou por uma experiência inédita. A taxa de juros básico do governo, a taxa SELIC, chegou a um patamar nunca antes visto, batendo a marca histórica de 2% ao ano. Esse acontecimento gerou uma mudança no comportamento dos investidores. Aconteceu perante os investidores a certeza de que os juros recebidos das aplicações em renda fixa não geravam mais rendimentos aceitáveis a ponto de permanecerem inertes em sua posição alocada nos bancos e ainda estavam perdendo valor real por conta do da alta inflação.

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Com ganhos negativos na principal e mais preferida aplicação financeira que é a renda fixa, essa modalidade de investimento passou a frustrar a expectativa de ganhos, desta forma, os investidores passaram a procurar novas opções para aplicar os seus recursos financeiros. Nesse exato momento e como opção natural a arbitragem aconteceu gerando um forte movimento no sentido de aumento da posição imobiliária.

Dessa forma, os investidores conservadores se mantiveram na sua postura conservadora, porém em novas posições. Foram na direção do investimento em imóveis e dos fundos de investimento imobiliários (FII’s). Os investimentos nessas duas tipologias de ativos tiveram um grande aumento nesse período e acelerou ainda mais durante os dois ciclos de pandemia com um forte aumento nos índices de inflação, tais como IGPM, IPCA e INCC. A mudança era necessária e urgente, pois as expectativas de ganhos tinham que ser reestabelecidas.

Durante esse período, a valorização imobiliária teve um crescimento significante. Alguns fatores tais como: A baixa taxa de juros de financiamento para aquisição do imóvel próprio, as baixas taxas aplicadas pelos bancos para apoio a produção e a melhoria na qualidade dos produtos imobiliários por parte das construtoras e incorporadoras motivaram ainda mais o fortalecimento no setor. Agora se podia pagar e produzir com juros menores além de poder adquirir uma melhor moradia, com melhor qualidade.

A organização setorial precisou melhorar para se adequar ao novo mercado imobiliário. O SINDUSCON, o CRECI e o CREA se movimentaram na direção de apoiar seus associados e profissionais, buscando melhoria nos seus processos, na qualificação profissional e investir em inovação e tecnologia. Um caso que vale a pena enfatizar é o trabalho que vem sendo desenvolvimento pelo CREA-CE, através do atual presidente Emanuel Mota, que foca as suas ações na utilização de novas tecnologias e melhorias, que são benchmarking para outros CREAs do Brasil, para dar mais agilidade nos seus processos e melhorar a qualidade da fiscalização em todo o estado.

Se for observado com mais atenção, é notório ver o mercado imobiliário, avançando igual a uma grande Tsunami sobre as cidades localizadas na região metropolitana de Fortaleza. Das quais podem ser citadas: Eusébio, Aquiraz, Caucaia, Itaitinga, Maracanaú e Maranguape. O mercado está se expandindo e muito novos entrantes chamados de investidores ajudam a formar essa onda imobiliária milionária. São empreendimentos para todas as classes sociais. Com isso acaba sendo necessário trazer junto uma infraestrutura para atender as necessidades da população que irá residir nessas novas fronteira imobiliárias.

Na região de Fortaleza, já se observa claramente dois movimentos imobiliários bem destacados, são eles: Os apartamentos compactos para aluguel e/ou para moradia para um público joven, os chamados produtos SMARTS e os apartamentos para a classe alta. Esses últimos são compostos de edifícios altos, acima de 40 andares, que a cada dia faz parte do novo visual da cidade.

O mercado imobiliário de Fortaleza está pujante, propício para investimento pois apresenta tendência de fortes ganhos tanto financeiro como patrimonial. Cada vez mais as incorporadoras entendem a necessidade de seus cliente e investidores e adequam seus produtos ao seu público, exigindo corretores mais preparados e engenheiros atualizados. Dá muito orgulho conviver com esse ciclo virtuoso, de grandes desafios e de novas propostas de valor, pois sabe-se que no final todos sairão vencedores.

Como curiosidade que particularmente achei fabulosa, foi quando conversando com um calculista, professor da universidade e amigo, este falou que conseguiu estudar uma desses edifícios de alto padrão em um túnel de vento na Inglaterra, e após entender os esforços reais que o vento exercia sobre a estrutura conseguiu economizar alguns milhões de reais no projeto estrutural. Esse fato me fez lembrar uma frase de Henri Ford: “Obstáculo é algo imenso que colocam na sua frente para que você possa passar por ele.”

Estamos vivendo um momento de grandes desafios de mercado, humano e tecnológico. Foi experimentado como é gratificante investir em imóveis, como é bom continuar conservador e estar participando da construção de riqueza. Como é bom ganhar dinheiro nessa tipologia de investimento seja lá de que forma seja. A riqueza está sendo construída e quanto mais as expectativas de ganho forem atendidas mais suporte financeiro o mercado imobiliário terá. Não somente suporte financeiro dos bancos, mas também dos investidores imobiliários. Vamos aproveitar esse novo mercado imobiliário que se apresenta para todos.

*Marcelo de Castro é Engenheiro Civil; Especialista em Engenharia de Produção Civil; Mestre em Economia. Escritor, Pesquisador, Consultor de Gestão e Finanças Patrimonial. Estruturador de Patrimonial Imobiliária, de Projetos Imobiliários e de Investimento Imobiliário. É Professor de Pós Graduação.É Membro do LARES – Latin American Real Estate Society e da CoreNET Global – Corporate Real Estate. É Diretor do GEMINI Real Estate.

**Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do ENB.

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