A revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, aprovada em julho, trouxe alterações marcantes para o cenário da construção imobiliária na cidade. Desde 2014, quando o atual PDE entrou em vigor, tornou-se comum o lançamento de unidades compactas, conhecidas como estúdios, muitas vezes integradas a projetos que também contemplavam unidades maiores.
Além de diversificar o público-alvo, as incorporadoras adotavam essa estratégia para obter mais vagas de estacionamento destinadas aos apartamentos maiores desses empreendimentos. Isso porque, em áreas de eixo de transporte, próximas a estações de metrô e corredores de ônibus, o número de vagas estava limitado a uma por unidade.
Ao investir em estúdios, era possível redistribuir essas vagas para outros apartamentos. Vale ressaltar que estúdios também podiam ser categorizados como unidades não-residenciais (NRs), o que proporcionava benefícios adicionais aos empreendimentos, como um aumento no coeficiente de aproveitamento do terreno.
Entretanto, o texto da revisão do plano diretor estipula vagas para unidades com mais de 30 m² de área privativa, o que exclui grande parte dos estúdios lançados na cidade. Ademais, a nova regulamentação prevê uma vaga para cada 60 m² de área, viabilizando assim que apartamentos maiores possuam mais de uma vaga.
O número de estúdios lançados na cidade já apresentou uma queda desde o ano passado. Segundo a empresa de tecnologia e inteligência imobiliária Hiperdados, foram lançadas 5.226 unidades do tipo de janeiro a julho, o que representa uma redução de 39% em comparação ao mesmo período de 2022.
A mescla de diferentes tipologias nos lançamentos pode continuar de outra forma após a revisão do PDE. Os estúdios dão lugar às unidades econômicas, classificadas como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). Essas unidades têm como público-alvo famílias com renda de até sete e dez salários mínimos, respectivamente.
O aumento do potencial construtivo é o fator que motivaria a inclusão dessas unidades nos projetos. Com a combinação desses incentivos, será possível construir até 12 vezes a área do terreno, em contraste com o coeficiente padrão para os eixos, que é de quatro vezes.
O texto da revisão do PDE também contempla a locação de unidades HIS ou HMP, desde que o locatário atenda aos critérios de renda estabelecidos. Na prática, isso já é uma prática adotada pelo mercado, que vende unidades desse tipo para investidores comprometidos em alugá-las a indivíduos dentro do perfil adequado. No entanto, a fiscalização ainda é um desafio a ser superado.
