A alienação fiduciária entrou em julgamento no Supremo Tribunal Federal (STF) nesta sexta-feira (13/02), recolocando sob análise a exigência de escritura pública para determinados contratos imobiliários, algo que a própria alienação permite. O debate de alienação fiduciária no STF, portanto, envolve os provimentos 172 e 175 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), editados em 2024, e seus reflexos sobre registro em cartório e crédito estruturado.
A controvérsia ganhou dimensão após decisões administrativas limitarem o uso do instrumento particular, permitindo a alienação fiduciária apenas em financiamentos imobiliários. Assim, operações como compra e venda, loteamentos, crédito rural e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) passaram a enfrentar exigências adicionais.
Alienação fiduciária no STF e os efeitos regulatórios
No centro da discussão está a interpretação da Lei 9.514, que tradicionalmente permitia contratos por instrumento particular. Segundo o setor imobiliário, a nova leitura amplia exigências documentais e altera a dinâmica de garantias reais, registro imobiliário e segurança jurídica.
Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), afirma que o mercado “sempre funcionou muito bem” sem a exigência de escritura pública. Ele sustenta que a mudança na alienação fiduciária discutida no STF poderia dobrar custos de registro e gerar novas despesas cartoriais.
A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) declarou acompanhar os desdobramentos. Em nota, afirmou que a interpretação impõe restrições e pode atingir participantes relevantes da securitização imobiliária, com reflexos sobre investidores.
Exigência de escritura pública amplia incerteza
No contexto da alienação fiduciária no STF, a decisão administrativa também afetou estruturas usadas por incorporadoras e loteadoras. Segundo a Anbima, operações ligadas à emissão de CRIs ficaram entre as impactadas, o que pode alterar o fluxo de funding imobiliário e o custo de capital.
Fontes do setor argumentam que, no financiamento bancário, a diligência das instituições financeiras e o reporte ao Banco Central já funcionam como camadas adicionais de controle. Para esses agentes, exigir escritura pública amplia etapas formais sem ganho proporcional de proteção, tese que agora está sob avaliação.
O caso passou por suspensões e medidas cautelares antes de retornar ao plenário. O ministro André Mendonça concedeu decisão provisória anteriormente, o que manteve a alienação fiduciária no STF sob análise judicial mais ampla.
Alienação fiduciária no STF e o mercado
A alienação fiduciária no STF ultrapassa um debate técnico cartorial. Além disso, alcança o sistema de crédito imobiliário, a estrutura de garantias contratuais e a previsibilidade regulatória. Embora o julgamento ainda esteja em curso, o desfecho poderá redefinir a forma como contratos são formalizados.
O mercado acompanha o caso porque a alienação fiduciária no STF envolve custos, prazos e acesso ao financiamento. Em um ambiente de crédito sensível à segurança jurídica e eficiência documental, qualquer alteração estrutural, portanto, tende a repercutir diretamente na cadeia imobiliária e no mercado de capitais.
