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O efeito dominó do ‘calote’ da Vibra nos investimentos imobiliários

O efeito dominó do 'calote' da Vibra nos investimentos imobiliários
(Foto: Divulgação/Vibra).

A Vibra (VBBR3) causou um rebuliço no mercado imobiliário ao interromper, em abril, o pagamento de aluguéis da sua sede no Rio de Janeiro, afetando diretamente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ligados a esses pagamentos. Pelo menos três fundos imobiliários relataram o impacto em seus portfólios.

Conforme o último relatório do Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11), a Vibra argumenta que, após arrematar o imóvel em leilão por R$ 127 milhões, o contrato de aluguel atípico não tem mais validade, o que justificaria a cessação dos pagamentos. “A locatária comunica entender que diante do arremate do imóvel em leilão, o contrato de aluguel atípico estaria extinto e que por essa razão deixará de pagar o aluguel a partir de maio de 2024”, afirmou o relatório.

Por sua vez, a gestão do BCRI11 informou estar em diálogo constante com a emissora do CRI e com advogados para avaliar a situação e defender os interesses dos investidores. O CRI em questão representa apenas 0,56% da carteira do fundo, com garantia de fiança.

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O Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) também foi afetado, embora o CRI represente apenas 0,07% do seu patrimônio. A securitizadora responsável já entrou com pedido cautelar para que a Vibra mantenha os pagamentos conforme estabelecido no contrato original.

A situação ganha mais complexidade ao se considerar a saúde financeira da Vibra, que lucrou R$ 789 milhões no primeiro trimestre de 2024. No entanto, a empresa planeja evitar o pagamento de R$ 427,8 milhões nos próximos sete anos, valores devidos aos investidores dos CRIs.

Marcelo Fayh, analista independente de fundos imobiliários, alerta para as consequências dessa decisão. “Se os argumentos usados pela Vibra para não pagar os CRIs funcionaram, isso vai destruir todo o mercado imobiliário”, comentou. Felipe Ribeiro, diretor do Clube FII, concorda e teme que isso prejudique seriamente uma modalidade de financiamento importante.

O contrato original, firmado em 2011 com a Confidere OGB Imobiliária e Incorporadora, era do tipo “build to suit”, que não permitia renegociações e estipulava o pagamento de aluguéis reajustados pelo IPCA por 18 anos. A Confidere também tinha permissão de levantar recursos através da emissão de CRIs, garantindo os pagamentos futuros.

Em agosto de 2022, a Vibra buscou rescindir ou revisar o contrato via arbitragem, apontando um processo de penhora do Edifício Lubrax como justificativa. Isso levou a Fitch Ratings a rebaixar a classificação de risco dos CRIs associados, de “AAA” para “Dsf(bra)”, indicando um risco elevado de inadimplência.

Apesar das complicações, a Vibra realizou uma nova emissão de debêntures em abril de 2024, classificada como “AAAbr” pela Moody’s Local BR, indicando baixo risco de calote.

A Vibra sustenta por meio de nota que, como proprietária do prédio, não há justificativa legal ou contratual para continuar pagando aluguéis. “Não há previsão contratual para pagamento de todos os aluguéis até o final do contrato no caso da locação ser extinta por culpa da Confidere e baseado inadimplementos dela”, esclareceu a empresa. Essa decisão de interromper os pagamentos, no entanto, permanece controversa e o impacto ainda está por ser totalmente compreendido no mercado de securitização.

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