*Coluna por Marcelo de Castro – 02/03/2022
Classicamente posicionado na renda fixa e nos aluguéis imobiliários, o investidor conservador brasileiro foi forçado, em um curto espaço de tempo, a mudar de posição com relação aos seus investimentos. Para não ver sua poupança financeira evaporar, optou por perder liquidez e passou a imobilizar seu capital em um bem de econômica real que não perde valor com o tempo, os imóveis.
Esse novo investidor se apresenta com uma visão moderna, sofisticada e com uma pegada mais financeira. Ele continua conservador mas com uma nova roupagem. Busca investimento de base imobiliária com ganhos significativos e excelentes rentabilidades. A sua linguagem está posicionada no mundo financeiro imobiliário, onde termos como ROI, Payback, Lucro Operacional, TIR, Lucro a VP, PV/PA, Cap Rate dentre outros, entraram no seu cotidiano. Eles estão se sofisticando cada vez mais e isso é muito bom para o novo mercado imobiliário que se apresenta.
Dessa forma, os investimentos imobiliários estando mais alinhados com uma linguagem financeira, podem ser comparados às aplicações financeiras. Para simplificar essa linguagem, pode-se dizer que é uma aplicação financeira de base imobiliária. Se investe em tijolo e se calcula rendimentos e resultados financeiros. Essa mudança é estrutural e passa a mensagem que aportes de capital podem ser feito em obras por pessoas ditas qualificadas, aquelas que possuem um reserva de capital suficiente, que é capaz de investir e que pode esperar o seu retorno.
Os investimentos em aluguéis continuam firmes e fortes mas com versões diferentes, utilizando termos como Built to Suit (BTS), Sale and Leaseback, Retrofit e Galpões Logísticos. Investidores compram posição na aquisição de terrenos e construção de imóveis em troca de uma receita de aluguel entre 5 a 10 anos, podendo ainda ser renovado pelo mesmo período de tempo. Tudo comumente acertado entre locatário e investidor. Vale salientar que, se o cliente locatário for prime, ainda poderá antecipar seus recebíveis futuros com companhias securitizadoras, podendo, com esse recurso em mãos, reinvestir a valor presente os valores que somente receberia no futuro.
O novo investidor imobiliário já entende que imóveis usados também se valorizam e que pode comprar a preços satisfatórios, reformando e mobiliando, tendo lucros que jamais conseguiria em qualquer aplicação financeira de renda fixa existente. Outras operações realizadas são as aquisições de pequenos prédios de 3 ou 4 andares, que são reformados e depois alugados ou vendidos com boas rentabilidades, girando em torno de 18% a 24% ao ano.
Diante das operações imobiliárias apresentadas, o que o investidor imobiliário realmente busca como taxa mínima de atratividade? Dentro da minha experiência profissional assessorando investidores patrimoniais, diria que as faixas de expectativas das TMA ficam entre12% aa ano e 24% ao ano para operações de aluguel e acima de 24% ao ano para operações de construção e venda. Estou falando de dobras de capital que varia de 3 a 7 anos. Com certeza são excelentes investimentos e superiores a qualquer aplicação de renda fixa.
A visão de investimento imobiliário foi muito ampliada. Investir financeiramente em um ativo real que não se perde e não é volátil é uma segurança para todo investidor. Saber que seu dinheiro está protegido deixa-o confortável com a operação.
Portanto, é possível dizer que existem operações imobiliárias superiores as de renda fixa, onde o dinheiro está protegido por um bem real, no qual a valorização imobiliária existe em função do tempo e ainda com a existência de lucro real proveniente da venda ou da renda. Assim é possível concluir que as novas rentabilidades dos investimentos imobiliários são: Atrativas, lucrativas e rentável.
**Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do ENB.
