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Reformulando crenças no mercado imobiliário – Por Marcelo de Castro

Explore as muitas possibilidades do mercado imobiliário.

Em função da característica conservadora da maioria dos empresários e investidores que atuam no mercado imobiliário, uma série de crenças limitantes insistem em sobreviver, ainda, nos dias de hoje. Elas perpassaram por gerações e teimam em não aceitar a diversificação de soluções do mercado financeiro imobiliário. Muito embora, inúmeros exemplos estejam disponíveis para serem vistos, estudados e replicados das mais diversas formas no universo do mercado imobiliário.

Tudo se inicia quando a mobilização de capital se torna patente na liquidez das empresas. Esse excesso de recurso acaba por não ser aplicado somente na renda fixa ou em outras aplicações financeiras conservadoras. Mas seu destino acaba também sendo investido na imobilização através da aquisição de imóveis. Então é exatamente nesse momento que as crenças limitantes acontecem. Por não se tratar do seu ambiente de negócio, os empresários acabam tratando seus investimentos imobiliários como meros colecionadores, onde não enxergam como esse ativo tão rico pode ser desenvolvido.

Destaco as crenças limitantes mais comuns encontradas no mercado:

1. Aluguel só vale a pena se render 1% ao mês

Esse percentual de 1% ao mês ou 12% ao ano, está relacionado a uma receita e um investimento realizado. Para que essa proporção seja efetivada o total de receitas deverá ser no mínimo 1% do total de investimento efetivado. Isso não é nada fácil de se alcançar, principalmente quando a percepção se perde somente na receita recebida e não no todo.

Quando se investe em aluguel é necessário entender que existe na prática dois ganhos associados. O primeiro ganho é o direto com a renda do aluguel e o segundo ganho é o indireto com a valorização do bem ao longo dos anos. Ou seja, se o investimento for bem estudado e analisado, na maioria das vezes é possível encontrar percentuais superiores a 12% ao ano.

No entanto, esse tipo de investimento fica mal avaliado em função dos vieses ou das crenças limitantes existentes por falta de conhecimento ou por falta de informações dadas por consultores que não apresentam prática ou vivencia do mercado financeiro imobiliário. Que não conhecem os benchmaking de mercado para servir de balizadores do investimento imobiliário.

2. Toda gleba será vendida para se tornar um loteamento.

Quando se possui uma área que é caracterizado como gleba, principalmente acima de 20 hectares a primeira coisa que os empresários geralmente pensam, é em fazer um loteamento e logo surgem as seguintes perguntas: Quantos lotes cabem na área? Qual é a permuta praticada pelo mercado? Quem seria a loteadora para desenvolver o loteamento? Essa limitação de pensamento é com certeza uma crença limitante.

Desenvolver uma gleba é a tipologia de investimento imobiliário mais lucrativo dentre os existentes, no entanto por desconhecimento da maioria dos empresários os loteadores se aproveitam dessa “inocência”. A diversidade de formas de investir em uma gleba é totalmente desconhecida pela maioria dos empresários detentores das áreas, simplesmente pelo fato de não ser a sua rotina ou por não estar bem assessorado por um especialista da área financeira imobiliária.

As crenças limitantes começam a ser combatidas quando as seguintes reflexões são apresentadas:

(a) Toda gleba urbana tem potencial para se tornar um bairro planejado;

(b) Realizar uma operação com gleba no curto prazo é melhor do que possuir uma carteira de recebíveis no longo prazo;

(c) Criar uma operação financeira com os recebíveis e ter uma posição de investidor para o desenvolvimento de uma gleba; (d) Investir no desenvolvimento imobiliário é mais rentável do que investir em renda fixa;

(e) A gleba possui todas as tipologias de negócios imobiliários e operações financeiras imobiliárias.

3. O investidor imobiliário é aquele que apenas compra o imóvel e especula

O investidor imobiliário é aquele aplica seu recurso em um imóvel e espera obter lucro com a operação de forma parcelada ou no momento da sua venda. Para isso não é mais admissível achar que essa imobilização seja algo casual e desconhecida, sem total planejamento. É claro que não há certeza plena do ganho e de que a expectativa inicial seja atingida, porém existem forma de previsão baseada em dados históricos e de mercado.

Hoje é conhecido através de informações históricas de mercado, qual é a tendência de valorização da região ou mesmo da cidade. Se aquele imóvel ao longo de 3, 5, 10 anos terá uma boa média de crescimento; essas informações estão nas mais diversas fontes. E dependendo da forma que for aplicar seus recursos, as previsões são perfeitamente possíveis de serem feitas, tanto ganhos financeiros como com valorização. Os mecanismos de entrada (way in) e de saída (way out) do investimento deve ser avaliado e estudado, para se obter o melhor resultado possível, isso se o imóvel for realmente adquirido para esse fim.

Provavelmente, as crenças de limitações no investimento imobiliário ainda vão imperar por um longo tempo. E possivelmente serão mudadas com a entrada das novas gerações de investidores no mercado, com uma visão mais financeira e madura, oriunda das suas experiências em investimento no mercado financeiro. Esses players farão toda a diferença no médio e longo prazo e trarão mais profissionalismo através de uma visão mais consolidada de investimento para esse promissor mercado imobiliário. A nova geração verá o mercado imobiliário como uma aplicação, segura, lucrativa e rentável e o tornará cada vez mais forte e sólido.

*Opinião – Artigo por Marcelo de Castro, corretor de imóveis.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.

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